不動産売買の登記

不動産取引による不動産登記の９０％以上に、不動産登記の専門職である司法書士が関与しているといわれており（※１）、一般の方が不動産屋さんを通して不動産を購入するときに限ればほぼ１００％になるのではないかと思います。

なぜ司法書士に登記を頼むのでしょうか？

それは、不動産売買のプロセスの重要な要素である登記を確実に、タイムリーに行うためです。

そしてなぜ確実でタイムリーでなければならないのか？　それは次のような理由からです。

民法では、不動産の売買は契約のみで成立することになっています。

登記をしなくても売買契約は成立します。

ならば登記はしなくてもいいのではないか？

という意見もあると思います。ただ、登記をしないと不動産が確実に買い主のものになりません（対抗力といいます）。

例えば、不動産の所有者Ａがお金に困って不動産をＢに売却して、その後Ｃにも売却してしまったとします。不動産の売買は契約書１枚でもできてしまいますので、ＡからＢへの売買契約も、ＡからＣへの売買契約も両方有効です。

ここで、ＢまたはＣが不動産は自分のものであると主張するためには、登記上の所有者（名義人）が、自分に移っている必要があるのです。

Ｃへの売買がＢのあとだったとしても、Ｃが先に登記名義を得てしまえば、その不動産は最終的にＣのものということになりますので、Ｂは自分のものであると主張できません。これが登記の効果です。

Ｂは、Ａとの契約を債務不履行により解除して、売買代金の返還を求めるなどすることになりますが、Ａがすでにお金をつかってしまっていたら、代金を返してもらうのは難しいでしょう。

万一不動産の登記名義が確実に買主に移転しなかった場合、仲介する不動産屋さんも責任を問われてしまうかもしれませんから、必ず司法書士に登記をしてもらいます。

さらに、売買が成立したら１分でも早く登記をしないと、万一売主に悪意があったときに二重売買等の事故がないとも限りません。通常は売買当日に法務局に申請書を持ち込んで申請します。

素人の人が登記を申請しようとしても、申請書がいつ完成するかわかりませんし、提出した申請書に不備があれば書類を追加したり再提出といった事態になります。書類を追加しようとしても売主が夜逃げしていたりすると、永久に登記ができなくなりますし、登記が遅れれば別の買主に売却され、別の買主名義に登記がされてしまわないとも限りません。

そんなことないだろう、と楽観的な方もいるかもしれませんが、不動産は高価なものなので、そういう詐欺的なことをしてまでもお金を取ってやろうという人が結構いるのです。

そういったことを防ぐために登記を司法書士に依頼するという習慣があります。

司法書士は不動産売買の現場に立ち会い、売主・買主双方の書類や捺印を確認して、確実に登記ができるかチェックします。

そのＯＫをもって買主は売主に代金を支払います。ローンで購入する場合は貸し出しをする金融機関がローンを実行します。

司法書士がＯＫを出せば、登記ができることはほぼ確実なので、そのＯＫをもって登記がなされたとみなして、代金を支払ったり、融資を実行したりする慣行ができました。

不動産を購入するときは、実際にお金を出す割合で登記をしましょう。

例えば夫が４０００万円（ローン含む）、妻が１０００万円出して５０００万円のマンションを購入するときは、夫の持分５分の４、妻の持分５分の１とするのが原則です。なんとなく半々がいいなと２分の１ずつの持分で登記してしまう方がいますが、

２分の１ずつというのは本来２５００万円ずつお金を出して購入した場合です。

妻が１０００万円しか出していないのに、２分の１の所有者となってしまうと、差額の１５００万円はどこから出てきたのですかと税務署から訊かれ、それが夫（のローン）からと判明すると、１５００万円は贈与と認定され、贈与税を取られてしまいます（ちなみに１５００万円贈与した場合の贈与税は６３７万５，０００円となり、結構高いです）。

もし間違って登記してしまった場合は、正しい持分に直すため、錯誤による更正登記をすることができます。

当事務所では、迅速・丁寧な対応は当然として、リーズナブルな費用で不動産売買の登記（決済の立ち会い含む）を承っております。中古マンション・一戸建て不動産等ご購入の方で、司法書士を探している方・不動産業者様は、ぜひご連絡ください。無料でお見積いたします。

※１　平成１９年度電子署名・認証利用促進セミナーにおける日本司法書士会連合会の資料より